买指标做“拆一代”，城市更新受困回迁房地下交易
早年间在深圳“种房子”的投资客，平时将手上的房子出租赚租金，一旦押中拆迁，又能获赔价值不菲的回迁房。
签约慢就意味着开发成本更高，能快速签约的回迁房指标购买者反倒更受开发商欢迎。
确权先要由开发商提出申请，政府负责审核。在权属关系比较复杂的情况下，开发商首先就搞不清楚应该确权给谁。
（本文首发于2022年12月8日《南方周末》）
责任编辑：冯叶
深圳的一个城中村。
张建军买的回迁房正在变成一个烫手山芋。
回迁房，是指旧房拆迁后赔给拆迁户的房子。一些买家会从持有待拆物业的业主手中购买一定面积，相当于购买回迁指标，并代替原业主与开发商签订拆赔合同，等待拆迁时获赔相应面积的商品房。
2021年行情上行的时候，张建军花了两百多万元，在深圳龙岗区石灰围村买下一个95平方米的回迁房指标，期待能获赔同等面积的回迁房，用来自住。当时指标每平方米售价两万多元，比周边新房价格低一半。
“我们没钱买其它的房子。”张建军向南方周末记者坦言，他从外地来深圳工作十多年，在一所学校做老师，攒下的积蓄在深圳市区根本买不起商品房。
在百度贴吧“旧改吧”“城市更新吧”等论坛里，充斥着各种推介回迁房指标的广告语：“1：1赔红本商品房”“预计5年交楼享300%回报”“做拆一代，享城市红利”。
回迁房指标交易在深圳长期存在，2020年开始愈加火爆。这一年深圳房价快速上涨，政府调控收紧，购房门槛提高。回迁房指标的价格通常只有周边新房价格的一半，吸引了大量刚需购房者和投资客。
“2020年、2021年这段时间指标（交易）是最火的时候，很多外地人、深圳本地人看中了项目基本上都直接打钱过来说你帮我去找（指标）。”专门从事深圳回迁房指标交易的房地产中介蔡和畅对南方周末记者说。
然而，张建军买下石灰围的回迁房指标后，开发商爆雷，项目搁浅。2021年开始，深圳也多次发文打击回迁房指标交易。
这门由城市更新催生的灰色生意，风险陡增。
回迁房来源
张建军购买的95平方米是石灰围村一栋农民自建房的一部分，由当地村民在2015年与人合建——村民提供100平方米宅基地，合伙人出资建房。建成的房子共7层，村民分得3层，合伙人分得4层。
2020年，石灰围村被列入深圳城市更新计划，这栋7层小楼也在拆迁范围内。合伙人拿出近五百平方米建筑面积对外出售，除了张建军，还有另外4人分别买下不等面积。
这样的农民自建房在深圳大量存在，正是深圳回迁房指标的来源。
中国实行城乡二元制土地结构，城市土地属于国有性质，农村土地多为集体所有。国有土地需要经过招拍挂出让，合法建成的住宅商品房拥有70年产权，可以流通交易
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网络编辑：刘小珊