个人房贷“日薄西山”？

昔日堪称银行业“香饽饽”、稳赚不赔的个人住房贷款业务，如今正面临全方位变阵。

在楼市“小阳春”和“初夏”热的舆论中，中国人民银行（下称“央行”）持续披露的数据却呈现出房贷与舆论间的“温差”。央行数据显示，2026年一季度，住户部门中长期贷款同比增加4607亿元,但新增额同比大降近48%。4月单月，住户中长期贷款更是较一季度末减少3400亿元，同比多减2176亿元。

行业视角下，住户部门中长期贷款即是个人住房商业贷款（下称“个人房贷”）的核心代名词—个人房贷在住户中长期贷款中占比极高，是其绝对主体。这类业务具有期限长、规模体量庞大的鲜明特征，加之住房本就归属百姓“衣食住行”的基础民生范畴，具备极强的社会属性和行业权重。

往前回溯。在2025年楼市“小阳春”和其后的回暖舆论之后，六大国有银行当年个人房贷余额集体缩水。在国内个人房贷市场格局中，六大国有银行市场占比超六成，是行业绝对的核心主力。

个人商业房贷缩量意味着什么？它与房地产成交量存在何种逻辑关联？这一业务未来的发展路径在何处？围绕系列疑问，南方周末新金融研究中心以A股42家上市银行为调研样本，分析比对其逾千项数据，并深度访谈银行业和房地产业权威人士。

调研发现，除成交量不及楼市上行期外，居民购房标的及房贷选择的变化、商业银行基于审慎经营原则提高房贷审核门槛等，是房贷规模缩水的重要原因。但在行业房贷规模集体缩量的背景下，仍有少数银行逆势突围。

上海易居房地产研究院副院长严跃进接受南方周末新金融研究中心调研时称，当下购房者多为刚需群体。这一群体在购房时更倾向于使用公积金贷款，亦倾向于高首付。因此，不能简单将商业房贷投放缩量，等同于房地产市场走弱。

上海金融与发展实验室主任曾刚接受南方周末新金融研究中心调研时则指出，个人房贷业务曾是商业银行资产规模增长和利润贡献的重要驱动力。当下，这一业务正处于重要的角色转换期。需理性、辩证评估其战略定位。

大行房贷增速负值

央行和六大国有行发布的相关数据均显示，个人商业房贷规模整体逐级下行。

测算央行5月14日最新数据发现，2026年4月，住户中长期贷款较一季度末减少 3407 亿元，同比多减2177亿元。而2026年一季度住户中长期贷款新增规模，较2025年同期近乎腰斩。

若将时间维度拉长至2021年，行业景气度的落差更为悬殊。南方周末新金融研究中心梳理测算发现，2021年至2026年一季度，住户中长期贷款年度新增规模走出了“高位攀升—持续下行—大幅收缩”的走势。其中2021年住户中长期贷款新增 6.08 万亿元，体量已是2025年的近5倍，楼市信贷景气度今昔差异极为明显。

国有大行的房贷数据趋势亦显示个人房贷增长乏力。

南方周末新金融研究中心研究员测算多项数据得知，2025年全年，六家国有大行（工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、交通银行和邮储银行）个人住房贷款新增额同比减少近7000亿元；六大行个人房贷规模同比增速更是集体出现负值，这是近四年来首次出现的情况。

区别于银行其他业务，个人住房贷款期限较长，其运行逻辑取决于新增投放与存量偿还在较长周期内的轧差结果。通俗而言，若把个人房贷比作一座蓄水池，新增投放是“进水”，存量归还是“出水”，两者的差额决定房贷总规模变化。因此，个人房贷规模收缩的本质，是新增投放增速已跟不上存量偿还的节奏。

低总价、低月供、高首付

凭借贷款期限长和利息收益稳定等特质，个人房贷曾长期在银行业务体系内“风光无限”，被视作优质资产。尤其在楼市景气上行周期，年度信贷投放规模更是持续走高。

商业房贷缩量背后存在何种原因？长期跟踪房地产市场的严跃进认为，房市交易端呈现出新特征，客观分流了部分商业房贷需求，是影响房贷规模的重要因素之一。

他向南方周末新金融研究中心研究员进一步介绍称，2026年春节过后，核心城市确实迎来了一轮楼市“小阳春”，尤其是二手房市场表现较为亮眼。但具体分析交易端发现以下两个显著特点：

其一，尽管二手房成交活跃度提升，但“以价换量”的特征较为明显。这导致房地产市场成交总额的修复进度滞后于成交套数，而楼市成交额恰是决定房贷规模的直接变量；

其二，当前市场成交以刚需为主。随着近年各地公积金政策大幅优化及首付比例较以往下调，购房者更倾向于选择利率相对较低的公积金贷款，商业房贷使用度未达预期。即便购买高端房产的群体，也普遍保持审慎态度、未用足杠杆，首付比例通常不会按照15%的下限执行。

而在央行的统计口径中，住户中长期贷款并不包括公积金贷款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受调研时亦持类似观点。他称，当前房市交易结构变化明显，热点城市低总价的二手房占比明显提升，比如上海300万元以下的二手房交易占比达到70%，比2022年提升了30个百分点。此外，很多购房者愿意选择多首付、少月供的方式。

楼市格局嬗变之时，银行的房贷投放逻辑与放贷行为亦同步调整。

深耕银行业25年的农行某分行负责人李琼在接受调研时称，前两年，因为“背债人贷款”（替他人背贷款）、“工抵房贷款”（用工程抵账房做抵押的贷款）等乱象，银行个人房贷业务形成了一些风险。眼下，银行加强房贷审核，对交易真实性、首付款来源和还款能力等方面的核查进行从严要求。 相关做法亦对房贷增长形成了压力，但影响比较有限。

围绕如何控制零售贷款不良率一问，建行副行长李建江回应称，建行在关键信贷流程的关键环节进行了风险制衡，同时也在深入零售信贷的集约化风控。将原本分散在各分行、支行、客户经理手中的审批权上收至总行（或区域中心），以集中审批、集中建模、集中监控和集中处置的方式，对个人消费贷、经营贷、信用卡和房贷等零售业务进行风险管控。

提前还贷潮尚在  

提前还贷的潮汐效应仍在持续，亦助推存量房贷额减少，进而对整体房贷规模形成一定影响。

2024年，受市场资产荒、存量房贷利率显著高于新增房贷等因素叠加影响，个人房贷提前还贷热度极高，市场与居民层面随即发出改革存量房贷定价机制的呼声，吹响政策调整的号角（详见《提前还贷潮不息，改革存量房贷定价公示呼声渐高》）。此后相关建议被监管采纳，存量房贷利率有序下调，提前还贷热潮逐步降温。

但热潮降温并不意味着压力彻底消退。抛开新老房贷利率价差的因素，从居民资产配置视角来看，是否选择提前还贷，本质是与市场稳健收益做比价后的理性抉择。通俗而言，居民手握闲置资金，若难以找到收益率更优的投资渠道，选择提前偿还房贷，便成为相对稳妥的理财方式。

南方周末新金融研究中心研究员翻查官方数据得知，2026年一季度，个人住房新发贷款利率为3.06%。2025年，银行理财产品平均年化收益率为1.98%。不难看出，在利率持续下行的环境下，房贷成本仍明显高于市场主流稳健理财收益。在此背景下，对于多数风险偏好偏稳健、注重家庭财务规划的购房者而言，选择提前还贷自然成为较为理性的共识之举。

国泰君安证券数据显示，2026年2月以来，居民房贷早偿率虽自前期高点（2024年4月达47%，为历史峰值）有所回落，但仍维持在10%—15%区间，显著高于2019—2020年5%—10%的常态水平。

所谓早偿率，即提前偿还率（CPR），用以衡量住房抵押贷款（RMBS）资产池中，借款人每月在既定还款计划之外主动提前归还贷款本金的占比，也是业内评估提前还贷热度的公认核心指标。

中金公司研究部分析员许鸿明在接受南方周末新金融研究中心调研时称，尽管当前存量房贷利率已降至3.1%左右，利率差驱动的提前还贷压力有所缓解，但居民主动降杠杆的意愿仍在延续，存量偿还持续对冲新增投放。

严跃进则直言，提前还贷的潮汐效应，虽在减弱，但依然是压制房贷余额增速的重要因素。但他同时表示，当前房市租售比较以往提高，部分超出房贷成本。这一现象可能缓解提前还贷压力。

股份行加注个人房贷

在各种因素掣肘下，个人商业房贷缩量震荡似成定论。但落至微观视角，商业银行的选择不尽相同。

南方周末新金融研究中心研究员测算A股42家银行指标数据后发现：2022—2025年，6家银行连续4年实现房贷规模同比正增。其中，平安银行个人房贷规模同比值逐年递增，浙商银行则连续4年保持两位数增长。系列表现与行业大势呈现背离。

不同类型银行房贷在零售业务中占比变化亦存在区别。

测算发现，2022—2025年，A股42家上市银行个人住房贷款占零售贷款比重整体呈小幅下行态势，均值由约44%回落至41%，整体波动幅度有限。但分类型来看，股份行占比走势小幅上扬，城商行占比虽然下降，但降幅远低于国有大行。农商行趋势与国有行雷同，但降幅亦次于后者。

基于上述比对可以判断，面对个人房贷这一业务，不同类型银行选取了不同的策略，甚至同一阵营中“兄弟行”间的竞逐亦存在差别。

造成这种分化的原因是什么？

一位不愿具名的资深银行业人士向南方周末新金融研究中心研究员解释称，较之国有大行，中小银行房贷规模体量小，存在较大发展空间。此外，在零售信贷体系中，较之经营贷、信用卡贷款和消费贷，个人住房贷款不良率相对偏低，且贷款期限较长，依然是银行看重的优质资产。

该人士还表示，在影响银行贷款业务净收入的诸多指标中，贷款利息与不良率的重要性不言而喻——前者直接决定业务收入规模，后者则直接影响资产运营成本。对银行而言，选取贷款利息收入高、不良率低的业务品类，是提升资产收益、实现稳健经营的自然商业选择。

曾刚则从行业全局对这一疑问进行详细解析。他认为房贷业务的分化主要基于以下三方面因素：

首先，从机构特征看。不同银行的资产规模、市场地位和业务基础存在显著差异。国有大行和农商行由于存量房贷基数相对较大，在整体贷款增速面临约束的情况下，房贷增速的调整更为明显。而股份行和部分城商行由于资产规模相对较小，在业务结构调整中有相对更大的灵活性和调整空间；

其次，从战略选择看，不同银行基于自身的发展阶段和竞争定位，对房贷业务的倾斜程度存在差异。国有大行在政策指导下，优先满足对实体经济的支持，对房贷业务的资产摆布策略可能会有所调整。股份行和城商行则根据自身的竞争优势和市场定位，灵活调整房贷在业务中的占比，有的通过差异化的产品和服务扩大市场份额；

再次，从运营能力看，不同银行的风险管理能力、成本控制能力和市场响应能力也存在差别。这些能力上的差异会直接影响到各行在房贷市场上的竞争力和投放策略。

许鸿明亦认为，不同类型银行房贷增速分化的本质，是不同机构在资源禀赋、战略定位、区域布局、风险偏好上的差异，在楼市调整周期中的集中体现。大部分银行在房贷高基数下增长自然放缓，部分银行则通过区域聚焦、客群优化，实现了增速的差异化表现。

从区位分布来看，部分房贷规模持续正增长的银行位于长三角、成渝等楼市韧性较强的核心区域，深耕本地改善型自住需求，房贷投放更具确定性，增速因此优于行业平均。这一结果亦是中小银行因地制宜，金融支持区域经济与合理住房需求的务实选择，既契合地方发展实际，也为自身在行业调整期打开差异化增长空间。

从“增量扩张”转向“存量深耕”

无论是部分股份行持续加码房贷业务，还是国有大行出于审慎考量主动收缩布局，一个显而易见的结论是，

伴随房地产市场供求格局发生深刻重构，商业银行个人住房贷款的经营逻辑，正发生根本性转变。

在此背景下，个人住房贷款业务的合理发展路径何在？

李琼表示，个人房贷在银行零售贷款体系中的定位正在从“直接依靠规模增长来获得利润”向“深度维护优质房贷客群提升综合贡献”转变。

她认为，虽然住房贷款的总量在逐年减少，但在各行零售贷款的占比仍然较高，总体风险仍然较低。在经历了房地产行业断崖式下降之后，目前存量与新增客户的质量相对较好，所以提升房贷客户的综合贡献是符合银行可持续发展的定位。在净息差持续收窄的现状下，住房贷款的发展应该以服务优质开发商、头部二手房中介，满足刚需客户需求为主要路径。

曾刚亦持类似观点。他建议，在利率下行环境中，提升房贷综合收益率需多管齐下：一是优化定价策略，在政策与市场框架内，依据借款人信用等级与风险状况实施差异化定价，避免过度竞争挤压息差；二是拓展非利息收入，为房贷客户配套理财、保险、资产管理等增值服务，提升综合收益；三是强化成本管控，通过优化负债结构、压降运营成本改善净息差；四是运用不良资产证券化等创新工具加速风险化解，提升资本使用效率。

严跃进则围绕房市形势对这一疑问进行解答：过去银行业习惯在增量市场中通过降低门槛、提升效率抢占份额；眼下，金融机构必须适应低增长常态，房贷业务也需随之转型。

当前及未来一段时期，房贷业务的机遇不应仅局限于新增购房环节，而应更多向存量市场挖掘潜力：一方面，随着二手房交易活跃度提升，其带动的转按揭、抵押变更等相关业务占比持续攀升，成为房贷业务的重要增长点；另一方面，存量房改造、装修等场景所衍生的消费金融需求，正逐步形成与房贷业务联动的产业链金融空间；此外，在“好房子”理念的引导下，存量住房更新改造需求日益旺盛，这就要求银行跳出传统购房融资的局限，围绕住房全生命周期，积极拓展房贷相关业务与金融创新，这些都是未来房贷业务的重要发力方向。