辉煌与坚忍：20年来的中国地产

二十年来，这个看似繁花似锦的行业，经历过最初的迷茫、宏观调控下的跌宕起伏，还不得不背负着沉重的道德十字架。如今，中国房地产业的黄金年代其实已近尾声，正在成长为一个不再暴利、不再癫狂，但逐渐成熟的行业。正值一个新的政治经济周期的开启，中国房地产业将走向何方？温故而知新，回望以瞻前。

被误解的十年

被误解的十年河南财经政法大学曾经作过一项有趣的调查，询问普罗大众对房地产商的印象，结果不出所料，七成的受访者认为他们“有些贪婪”、“奸商”。

什么让房地产商人成为当今中国最招人嫉恨的对象？

潘石屹，这个老百姓最熟悉的地产商人之一，分析过这个原因。一方面，地产行业容易出富豪。自从胡润、福布斯等开始在中国发布各种版本的财富排行榜，房地产开发商上榜的比例就越来越高，排名越来越靠前。另一方面，中国房价却一直居高不下， 使得很多普通民众无法买房。两方面的巨大反差，使人们将怒火发泄到地产商身上。当然，很多地产商在开发过程中都与政府有着千丝万缕的关系，难免让人认为存在着利益输送问题。在另一个调查中，同样也有七成受访者相信，地方政府和开发商就是 一个“利益共同体”。其实，在中国房地产业市场化的二十年中，如斯的骂名和痛恨，完全是最近十年才累积起来的。因为也就是最近十年，房子的价格连年翻番暴涨，地产商获得了远高于其他行业的暴利；而在最初的十年发展中，地产业甚至一度因为海南泡沫等陷入困境，地产商更加没有进入普通民众的视野当中。民众所痛恨的，是买不起的房子，然后才是背后借此赚取了暴利的地产商。事实上，几乎所有最成功的房地产企业，它们的市场地位都不是依靠房价上涨获得的。无论是万科，还是保利、恒大、碧桂园等真正的地产巨头都是通过向消费者大量提供高质量的住房，快速销售而取得如今的市场地位。相对于短期的房价上涨产生暴利，但却导致大量市民无法购房，从而造成的市场萎缩，那些优秀的地产公司更希望看到的境况是这样的——房价缓步上升，但销售持续火爆；没有暴利，但有未来。

被政策操控的十年

回顾中国房地产十年政策调控史，你会发现，绝大多数调控措施，都将房地产市场火爆本身当作了调控的目标和理由，同时也把打击地产商、看看破产地产商数量的多少，当作调控成功与否的一条标准。这恰恰是最荒谬的。大量“刚需”的存在，使得对需求的打压很难降低。那么要想抑制过高的房价，其实需要的是扩大土地供给，进而丰富住房市场供给。假如控制土地供给、控制市场买卖、打压开发商令其破产，反而会缩小市场供给量，等到下一次政策略稍微放宽之时，压抑了许久的需求蜂拥而至，房价只有可能在这种供需的极大不平衡之下出现暴涨。这是自房地产调控政策开展以来，房价越调控越高的根本原因。十年的房地产业政策调控史，成就了地产业一大批富豪英雄，也制造了很多悲情企业和企业家的起起落落。最著名的当属顺 驰地产的孙宏斌。彼时，顺驰的发展正顺风顺水，虽然孙宏斌创造的“7个锅盖扣10口锅”理论，在大多数习惯于如履薄冰、谨慎经营的人眼里简直像在玩火。但事后来看，假如没有突然收紧的银行信贷，相信顺驰的发展会一如既往。因为顺驰的项目并非不能产生利润，靠着在地价暴涨前囤积的大量土地，它原本可以在之后获得极大成功。惜乎，政策突然掉头了，而顺驰的一切计划都是依照原先宽松的银行信贷政策制定，靠最大化的迅速调配周转资金来运转。突然收紧的银行信贷导致其无法再获得贷款，从而让企业的资金链突然断裂，最后只能落到一个企业被他人接手的命运。事实证明，孙宏斌还是有先见之明的。而他的不满足于小富即安、积极进取的扩张战略，更是被后来的万科等地产巨头完整学习了过去。也才造就最近十数年地产巨头的崛起。

崛起的巨头，退场的散兵

产行业令人印象最为深刻的是什么，无疑应该是诸多超大公司的巨大成功。包括万科、保利、恒大、碧桂园等大型地产公司迅速地成长了起来，成就了一个个辉煌的业绩，并成为真正的行业巨无霸。要知道，在2003年，万科的营收还不过只有63亿元，而到2010年，万科的营收已突破千亿元，七年间，营收变为15倍以上，成为世界上最大的房企。为什么这些公司能够在最近的十年里取得如此巨大的成功？天时地利人和。2003年开始的一轮又一轮地产调控，推出的一系列配套政策，真正被沉重打击了的，是那些只有不超过十个项目的中小型地产开发商。比如限制预售制度，比如提高开发的自有资金规模等等，提高了进入门槛，击退了行业中的散兵游勇。自此之后，那些较小型的企业在新政策的打击下，黯然退出，从最初的几万家减少到现如今的一万家 左右。另外，大企业的金融优势也无可比拟。不仅可以从银行借贷，还可以从股市融资。竞争对手的减少，极大降低了大企业所面临的市场竞争方面的压力，兼并重组的机会，也帮助大企业实现了快速的扩张。平心而论，这是近十年来宏观调控政策必须要肯定的正面效应。中小型房地产企业，尤其是一些单个项目公司，往往抱着打一枪换一个地方、赚了钱就撤的想法。更追求暴利、更难监管、也更不在意行业的长久健康发展。不得不提的一个相对灰色的原因是，一些地方政府因为招商的压力，往往给大公司更多的优惠，从而使大公司更具备竞争优势。 这应该算是一个行业内公开的秘密。虽然中国目前的土地出让都要求以招拍挂的形式来取得，是一种公平的土地竞争方式，但在一些地方，招拍挂往往都是可控的。这并没有冲破法律法规，但这意味着大公司或者那些与地方政府交好的地方领头公司往往可以获取更多。于是，在过去的数十年里，一直呈现出大公司瓜分大城市和中心城市市场，而较小型公司可以在地方上称雄的局面。

未来地产之路在何方？

20年来，尽管遭遇到了前所未有的打压，房地产业仍旧取得了无比辉煌的业绩，尤其对中国城市化发展的贡献良多。地产业的成功影响的不仅仅只有自身，它还带动了包括钢铁、机械、建材家电、五金、装修等56个上下游行业的繁荣。这是人们之所以总称呼房地产是中国经济的发展引擎的原因。健康的中国经济必然需要红火的房地产。但未来中国的地产行业将怎样发展，却总让人有些不安。有心人都能够看到，中国房地产业近20年的快速发展，是与中国在改革开放后波澜壮阔的城市化进程密切相关。从城市人口的变迁上，可以看出这种快速的城市化，使中国的人口布局发生了多么大的变化。比如，石家庄在刚刚解放时，市区人口仅有12万，而到2010年，其市区户籍人口已跃升到286万，人口增长20倍以上。特别是在改革开放后的三十多年间，各个城市的人口数量更是突飞猛进。 而要城市化，就必须大量兴建住房供新的市民群体居住。但近几年，令市场有些担心的是，有关中国城市化已经结束的声音开始响起。2010年，中国社会科学院公布的一份名为《城市化与经济增长》的报告，认为我国狂飙突进的城市化脚步已放缓，将在2013年左右结束高速城市化过程。不少业内人士相信，狭义的城市化进程可能已经结束，但这并不代表人们居住地的变迁结束了。中国的房地产发展的好时光还远没有结束，未来，它依旧会是中国经济的发展中坚。趋势是，大型城市越来越具有更大吸引力，人口也正在继续源源不断地涌入那些大城市；而相比之下，内地的较小型城市其人口增长将会逆转。例如，北京不断涌现的大量新建企业、扩张的各种中央机构、包括央企等，今后仍旧会吸引到更多的就业人口。在上海等中心城市，我们也可以看到这样的形势。相比之下，内地大多数地区的城市发展就比较缓慢，因为其就业门路窄，导致其聚拢的人口将有所流失。所以，这也告诉了我们最后一个问题的答案——房地产企业应该在哪些地方布局。毫无疑问，大城市仍是最佳的选择。