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北京奥临业委会自治之困

作者:南方周末特约撰稿 田甜

2018-01-18 17:32:35 来源:公益

越来越多的奥临花园业主开始关心并参与小区公共事务,包括植物活动。(武庆龙供图/图)

(本文首发于2018年1月18日《南方周末》)

“每次进了小区的门有人打招呼,就有家乡的感觉。”贺庆华说。奥临花园邻里间熟络的氛围在偌大的北京难能可贵。

数百人的业主群是社会的缩影,在高档社区,每个人当家做主的欲望都特别强烈,而匿名又使人露出内心真实的一面。

贪污、侵占供暖费、胡乱作为……一连串发难直指北京世茂奥临花园小区业委会(以下简称“奥临业委会”),数月未间断。武庆龙心情低落,他自辩“被泼了脏水”,还向邻居倾诉,“没心思过年”。

武庆龙是世茂奥临花园第二届业委会副主任,他的委员身份实则已到期,新一届业主大会选举因参会人数未到法定人数而迟迟未开。2013年10月,世茂奥临花园第二届业委会成立,第二年4月,业委会在亚运村街道办备案,有效期3年。

2017年5月16日,亚运村街道办一纸通知下发到小区业主:业委会备案已过期,依据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》,业委会不能再行使业委会职权,公章不得再以业委会名义使用。

部分业主发起意见征集书,要求罢免全体业委会委员,动议召开业主大会,逐户征集签名。截至南方周末发稿,意见征集书共征集到625个签名。

“小区过半数业主让这些人下台,为什么还霸着不下?”奥临花园业主游启旺在微信上向南方周末表示。

武庆龙说,业委会与小区前物业的一桩官司至今未了结,小区消防设施维修动用公共维修基金需业委会盖章,如果业委会不运行,小区就可能瘫痪了。

第二届业委会委员李柏桐说,本届业委会于2016年年底着手筹备业主大会,并数次延长竞选报名时间。截至目前,报名人数未达到最低人数要求。

矛盾引爆

“老武,年还是要过。”贺庆华说。

世茂奥临花园业主贺庆华热衷社区活动。2013年第二届业委会成立时,7名委员商量,都是为咱们小区好,在业委会工作就当是公益来做吧。

他们放弃了每月1500块补贴,这笔钱现进入社区自发组织奥临爱家协会的账户。奥临爱家协会每年定期组织健步走、中秋晚会、新年酒会等活动,旨在打造亲情邻里文化,经费全部来自业主捐款。贺庆华为这种公益气氛感染,愿意帮忙张罗各项活动。

2017年12月29日晚,北京一处高档宴会厅里,世茂奥临业主们盛装出席新年酒会。贺庆华是新年酒会主持人。

“邻居们,大家举起酒杯多走动走动,熟人社区需要我们共同构建。”贺庆华拿起话筒说。据新年酒会筹备组统计,酒会共花费52330元,其中69位业主为酒会捐款17232元,其余款项由奥临爱家协会支出。

世茂奥临花园属于高档社区,小区内有大湖,南面与奥森公园仅一路之隔,目前世茂奥临花园二手房价格已涨到七八万一平米。小区有1200户居民。听小区的保安说,刀郎、吴京安等知名演员也在此置业。

“每次进了小区的门有人打招呼,就有家乡的感觉。”贺庆华说,奥临花园邻里间熟络的氛围在偌大的北京难能可贵,希望业主和业委会多线下沟通,“无论他们发生什么冲突,我不会卖房走人。”

2016年年底,奥临业委会在“中国幸福社区公信榜”评选中荣获“中国十佳幸福社区自治组织”,奥临爱家协会荣获“中国十佳幸福社区推动组织”。只过了四个月,业主与业委会间的矛盾在奥临花园业主群引爆。

微信名为Simon的业主直接表达对小区现状不满,草坪大面积退化,有的树木枯死,却未补种新的原有品种树木,大湖水位下降,水中垃圾无人清理。

这些问题迅速在业主微信群激起共鸣。

Simon名为王正盛,70后,在IT领域创业多年。贺庆华最初认为王的诉求合理,适逢业委会筹备业主大会换届选举,贺庆华认为本届业委会整体年龄偏大,需要有更年轻、不同思维方式的人加入。“如果当时王正盛要竞选监事,我会投他一票”。

也有业主反驳王正盛。王正盛开始在群里说脏话,双方越吵越凶,持续好几天。2017年4月25日,王正盛开通了个人微信公众号,发表的首篇文章即指出奥临社区面临的14个问题。从绿化到基础设施,从供暖费结余到采购信息公开透明,第14个问题直接指向民主选举权利。

“议事规则中要求业主大会每年召开两次,但实际最近两年一次也没有召开过。在这两年里,广大业主的民主投票权利被剥夺了。”王正盛写道。

武庆龙解释,小区1200户居民中,近一半业主长年不在小区住,召集一次业主大会耗时数月。“议事规则需要修改,个别条款过于理想化了。”

不受薪的业委会

“14个问题”一文转到业主群后,业委会没有及时回应。王正盛再次说脏话。一部分业主站到王这边,这时群里已出现明显对立两派。

“微信群都是匿名,你想怎么说怎么说,也不用负责任,更想不明白的是,有的人说话这么尖酸刻薄,怎么还会有人支持他?”李柏桐从大学退休一年多,2015年当选业委会委员,她感慨数百人的业主群就是社会的缩影,在奥临花园这个高档社区,每个人当家做主的欲望都特别强烈,匿名又使人露出内心真实的一面。

李柏桐等业主不堪脏话和人身攻击,纷纷退出原业主群。现在想来失误,“我们放弃了一个舆论阵地。”李柏桐说。

李伯桐加入了实名业主群“新奥临之家”,该群目前有三百多人。群主最后解散了原业主群,王正盛一方新建了另一个业主群“世茂奥临民意汇”(以下简称“民意汇”)。

一名在民意汇从不说话的业主告诉南方周末,业委会委员全都进不了民意汇的群,只要有人在群里帮着业委会说话,就会立刻被踢,有的业主会把民意汇的消息转到新奥临之家,但新奥临之家的聊天不会转到民意汇。此说法得到多名业主证实。民意汇现有七百多名业主,绝大多数都在潜水。

亚运村街道办“5·16通知”到达前一刻,业委会未察觉出任何小区矛盾升级的预兆。面对“致命”一击,武庆龙、李柏桐、项雷等委员紧急开会,商讨应对之策,他们请了律师。

武庆龙承认有“工作失误”,第二届业委会成立以来只备了一次案。2015年,业委会曾召开业主大会,对部分委员进行改补选,“当时觉得备不备案无所谓”。

他同时主张,街道办“5·16通知”依据的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》为地方规范性文件,不具有强制力。此外,根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等相关规定,街道办同业委会的关系是“指导和协助”,“5·16通知”包含裁定性内容,已超出法律法规权限。

业委会向朝阳区政府申请行政复议,结果败诉,进而发起行政诉讼,将亚运村街道办和朝阳区政府告上朝阳区人民法院。

第二届业委会诞生于2013年。项雷回忆,当时小区环境恶化,物业费缴费率低,业委会主任一个人掌握公章,还把负责小区工程和财务的两个关键岗位都换成自己人,业委会绝大多数决议都没有过半数委员签字。

换届选举之际,全体业主参与投票,以“双过半”(根据物权法第七十六条的规定,小区选聘、解聘物业管理服务企业时,必须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意)选举产生了新一届业委会。自发组织奥临爱家协会也于此期间成立,获得业主何道峰20万元捐款。

第二届业委会上台后,7名委员决定放弃领补贴。“领了钱就很被动,如果不领钱,我们认真做,做得不好的地方请邻居们原谅。”项雷说。

业委会加速催缴物业费,并对决策机制作出改进,实行过半表决制。所有工程招投标信息在小区公示,由业委会和物业管理人员组成5人以上的评标团队。每周一下午,业委会与物业召开例会,及时沟通信息。

在武庆龙看来,供暖方式改革和小区基础档案完善值得一提。2013年以前,世茂奥临花园冬季由市政集中供暖,但政府供暖补贴直接进供暖公司账户。在业委会秘书、业主维权专家舒可心的指导和帮助下,2014年冬季起奥临花园实行小区自采暖,政府补贴进入小区与物业的共管账户。三年来,每年冬季提前和延后供暖半个月,供暖费未涨价还有结余。

业委会还建立和完善了小区基础档案资料,任何业主都可以凭房产证查阅和调取小区财务、工程招投标等信息。2015年起,业委会每年印刷出版一份社区报《奥临人》,向全体业主汇报上一年工作进展和小区的财务收支。

“世茂奥临花园没有秘密。”武庆龙说。

程序正义

事实上,多名业主对业委会的决策机制不满。他们向南方周末反映,小区多项公共设施改造没有征求他们的意见。

重建奥临花园东西区大门时,业委会没有征集意见“要不要建”,而是直接给出几个方案问业主选哪个。按照小区议事规则,“改建、重建建筑物及其附属设施”应当由三分之二业主投票通过。

西区凉亭周围,几把石凳安放其间,这些石凳来自小区业主捐赠。但在部分业主看来,西式凉亭与中式石凳不搭,不符合交房时的风格。一名业主将自己获得国际大奖的雕塑作品捐赠给小区,雕塑坐落在小区湖畔,有的业主要求将雕塑移走。

李柏桐无法理解,有人看到别人捐赠非但不说感恩,还站出来批评。

一位不愿具名的业主告诉南方周末,奥临花园很多业主都有在国外留学工作的经历,他们在意自身诉求是否得到表达,程序上是否正义。

王正盛如是解读业委会与业主的关系:业主先用民主的方式选出委员,委员再用专制的方法来管理业主。他一面在微信公众号发文批评业委会,一面写作业主意见征集书,游启旺从财务数据角度为王写作提供支持——多篇文章均指向业委会存在贪污。

南方周末拿到这份业主意见征集书,“1000万供暖费结余为何不翼而飞”“近700万物业费亏损是怎么搞出来的”“绿化是怎么多造掉216万的”……第一部分共有21篇文章指出业委会的种种问题。第二部分是小区生活攻略,教你如何高效抗霾、修理窗台漏水,还有常用服务联系方式等。

“看到这本小册子,觉得业委会简直罪恶滔天!”一名业主向南方周末表示。另一名业主说:“生活攻略这部分很实用,这本小册子适合收藏,有需要时拿出来翻一翻。”

附在业主意见征集书内的,是一份包含17款征集意见事项的表格。其中一条写道:罢免现任所有业委会委员和监事,且他们不得进入新一届业委会筹备组,且不得参选新一届业委会委员和监事。

李柏桐反驳,王正盛等人光说绿化问题无法让你下台,就从经济上编造事实说你贪污。比如供暖费在本届业委会结余没有1000万,不退还业主是出于将来锅炉到期报废后更换设备需要。业委会曾就供暖费等问题多次举行听证会,王正盛在听证会现场并没有表达太多意见。

“不能让做事的 人心冷了”

上述不愿具名的业主向南方周末表示,据他观察,目前反对业委会的声音已远远超出正当个人诉求,其间夹杂了太多业主的私人恩怨和情绪。

第二届业委会中,有两名委员被内部离职,2017年年中,另一名委员因与其他委员意见不合主动辞职。再加上首届业委会被中断连任的委员,多年不交物业费、供暖费的业主,他们都站到了王、游二人队伍中。

大多数业主不知道谁对谁错,有的本来就对小区绿化、物业等现状不满。看到业主意见征集书上写着业主利益如何受侵犯,他们愿意在表格上签名。

王、游二人已回收的625份表格中,每一条款同意、不同意、弃权各有多少票,他们从未在小区公布。多名业主向南方周末证实了这一点。

贺庆华向南方周末表示:“谁为小区做事我就支持谁,不能让做事的人心冷了。”他有时对业委会委员“怒其不争”,小区信息不对称,他们不懂如何有效传递信息。

一名业主告诉南方周末,街道办“5·16通知”正式到达小区前,就有人把通知照片发到民意汇群,“街道办通知显然是有人争取来的”。

另一名业主曾作为专家去和街道办交流。这名业主的观点是,街道办应当扮演促进双方协商、沟通的角色,“5·16通知”显然加剧了小区的混乱状态。街道办工作人员说:“他们(指世茂奥临业委会)都看不上我们,现在他们出现问题,我们又得负责任地指出。”

2018年1月9日,朝阳区人民法院对世茂奥临花园业委会诉亚运村街道办和朝阳区政府案作出行政裁定:“5·16通知”的作出对象世茂奥临小区全体业主并非原告,且该通知仅是一般性告知行为,不具有强制性约束力,该行为不具有可诉性,予以驳回。

在奥临花园具有法学背景的业主张毅看来,本案裁定颇具智慧,为打破业主、业委会、街道办之间的僵局创造了条件,因为确实无法找到法律依据支持“5·16通知”。

世茂奥临花园是社区自治的实验样本。业主何道峰说,如果世茂奥临实验取得成功,下一步,他准备发起成立一个全国性公益组织,推广全国小区民主治理的经验。

但现实是,世茂奥临第二届业委会的7名委员中,1名委员辞职,2名任期已满,其余4名委员均未备案。按照议事规则,一旦委员人数达不到通过决议最低人数要求(4人),业委会除组织选举外不得开展任何其他工作。

“最乐观的情况是业主大会能尽快开起来,双过半选出7名委员,但就怕闹成这样没人报名参选。”李柏桐说。

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网络编辑: zero 责任编辑: 吕宗恕

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