楼市调控为何屡成“空调”？地产新说（九）
历次楼市调控，都回避了产权和规划两大决定房价预期的根本因素。各种应急式的打压措施缺乏可操作性，多数只会沦为实践中漏洞频出的摆设
责任编辑：余力 助理编辑 温翠玲
直接干预房价不如合理引导预期。历次楼市调控，都回避了产权和规划两大决定房价预期的根本因素。各种应急式的打压措施缺乏可操作性，多数只会沦为实践中漏洞频出的摆设
历次楼市调控措施，可以大致概括成：收资金、提成本、压需求、增供给。
从收缩流动性的角度，无论提高首付比例还是提升房贷利率，固然抬高了置业门槛、降低了投机杠杆比率，从而降低了金融风险，但是，货币政策属于整体影响政策，在打击投机的同时，也殃及了正常消费需求，部分人被迫弃购转租，从而抬升了租赁市场的热度。
交易环节的税费和房产税、物业税如今被频频看作调控房价的利器。实际上，税收手段只能提高交易及持有成本，除了改变市场活跃度，无法改变价格趋势：在房价上升的卖方市场，任何税费都能轻易转嫁给买方，反之也一样。
另外，任何税种都具有“公平性”的特征。且不提房产税和物业税的先天法律缺陷，作为非标准化商品，对房产的估值就极为困难，因为决定具体房价的因素非常复杂：位置、楼层、面积、户型、朝向、装修、供求关系甚至心理因素都可能对房价产生影响，所以惯例是以成交价或拍卖价为基准，这和艺术品、收藏品、文物类似。如果合理税基都无法确定，税也就无法做到公平征收。是按套还是面积？套有大小，面积单价有位置不同产生的巨大差异。
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