深圳新土改:唤醒农地

要读懂深圳过去三十多年的改革史,土地始终是一条至关重要的线索。深圳通过学习香港,推出住房制度改革和土地出让制度改革,开辟了规模空前的城市化进程。但由于制度差异,仍有巨量土地,成为地方政府和农村集体组织均无法撬动的“制度飞地”。现在,深圳新一轮地改准备唤醒这些土地。

深圳原农村集体经济组织“非法用地”约为300平方公里,占全市建设用地的三分之一。 (CFP/图)

要读懂深圳过去三十多年的改革史,土地始终是一条至关重要的线索。深圳通过学习香港,推出住房制度改革和土地出让制度改革,开辟了规模空前的城市化进程。

但由于制度差异,仍有巨量土地,成为地方政府和农村集体组织均无法撬动的“制度飞地”。现在,深圳新一轮地改准备唤醒这些土地。

新一轮地改在深圳终于走出了关键的一步。

2013年12月20日,深圳第一块原农村集体用地上市拍卖成功。这块约1.46万平方米的工业用地,位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区,目前被用作临时停车场。

深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元竞得这块土地。土地收益的70%归政府,30%归村集体凤凰社区股份有限公司所有。

在交易金额动辄高达百亿元的土地转让市场中,这笔“微不足道”的土地交易却吸引了社会各方的目光,更成为深圳国土管理部门几乎每一个人的关注焦点。

曾任基层国土管理部门负责人的陈明对南方周末记者说,深圳从2009年开始研究相关制度改革,到2012年被纳入土地管理制度改革综合试点,再到2013年年初推出“1+6文件”,“为了这一天,我们已经等了近3年。现在就等着看凤凰这个试点的实施效果了”。

而在深圳市规划国土委(简称规土委)2013年12月10日给南方周末记者的书面回复中则强调指出,作为“首块原农村集体经济组织工业用地公开入市”,将采取“利益共享”原则,通过“产业落地”成功盘活历史遗留用地,改变过去社区以地建厂、以房收租、粗放经营和效益低下的模式,有利于实现社区经济转型。

在中国,农村集体土地想要入市,必须先经过征地补偿后收归国有,才可以走招拍挂或协议出让的土地转让流程。

作为中国最早开始土地市场化改革的城市,深圳虽然早在1992年和2004年两次国有化过程中,已将城市土地名义上全部转为国有,但由于原农村集体组织的存续经营,及“集体土地所有制”本身所固有的权益不清、管理缺位等原因,仍有大量土地处于“政府收不回、集体用不了”的灰色地带。

这些沉睡的土地在深圳数量惊人。2010年深圳市土地变更调查的统计数据显示,深圳原农村集体经济组织实质占用的“非法用地”约为300平方公里,占全市建设用地的三分之一。

解决这一“历史遗留问题”的两大关键:一是对原农村集体组织看似“非法”但却有着合理性的占用土地权益建立起必要的保障和补偿机制;另一点则在于地方政府自身必须获得完整的城市土地动态规划与处置权。

在过去多年为了保护“耕地红线”土地管理机制中,城市建设规划权和土地利用指标分属地方和中央政府。这就使得深圳市区内大量早已开发的土地,由于仍然处于中央“耕地保护指标”内,实际上

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