禁止群租、监管“二房东”：京沪租房新政“新”在哪儿？
“理想状态下，一套房子毛利率在14%左右，需要21个月才能回本。能做到暴利的，个人多是违规改建，企业就是骗局，爆雷跑路了。”
“以前我们认为押金、租金收取属于市场行为，出租人和承租人可以自行确定收取周期，就像商品房买卖一样，完全遵循市场机制，后来发现问题频发，所以现在条例明确表示，政府需要对租房市场进行干预。”
条例实施后，将从主体备案、房源发布，到网签备案、资金账户等流程进行全过程监管。
（本文首发于2022年12月15日《南方周末》）
责任编辑：张玥
如何租到称心的房子，是“沪漂”们最关心的问题。图为上海淮海路的秋日。
2020年9月7日，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，时至今日，正式文件尚未出台。北京和上海的地方条例却率先落地了。
2022年11月23日，《上海市住房租赁条例》正式通过，这是国内第二部由地方出台的住房租赁条例。9月1日《北京市住房租赁条例》刚刚施行。
上海和北京两地条例均包括群租整治、住房租赁企业管理、合同网络备案和保障性租赁住房建设等内容，部分内容也与住建部征求意见稿及地方既有规范性文件重合。
华东政法大学副教授孙维飞曾参加过上海市司法局和人大组织的两次专家讨论会，他认为，上海条例重点规范住房租赁企业和房地产经纪机构，转租房屋达一定数量的个人也需进行工商登记，意在为承租人提供可信赖的租房渠道。
上海市房屋管理局是此次条例实施的牵头单位之一。上海市房管局房地产市场监管处副处长冯樾告诉南方周末记者，“整个条例是对2017年党的十九大提出建立‘租购并举’住房制度以来，国家和上海一系列做法的总结和提炼，并在此基础上做了一定创新，明确了上海住房租赁市场未来的发展方向，从政策上升到地方性立法，可以推动上海住房租赁市场更平稳健康地发展。”
“二房东”的暴利来自违规改建
二房东王铮在上海做了十年房屋租赁工作。2012年，他从家乡河南到上海做房地产中介，2016年跳槽到分散式公寓负责运营。次年，他注册了工商执照，自己创业，做的就是“二房东”。
“简单说，‘二房东’就是从房东那里收房子，自己装修一下再加价租出去。”王铮向南方周末记者解释，在业内，除了个人经营外，像自如、青客、蛋壳这样的分散式长租公寓公司也被认为是“二房东”，运营模式大体相似。
2021年，王铮同合伙人一起，花90多万元整租了近40套房子，进行整体装修，从拆除到重装，每套房子花了5万-6万元。完成后，王铮在承租价基础上，每月加价1500-2000元，将房子挂到中介平台，转租出去。
在安居客、58同城等中介平台上，租客能直接联系到的是房源“经纪人”，按照平台要求，所有出租房源的经纪人均需上传营业执照信息，但南方周末记者发现，目前，部分营业执照所写经营范围为网络经营、零售等，而非住房租赁。
对这一问题，北京和上海的住房租赁条例中已明确要求：达到一定数量的应当办理市场主体登记，从事住房租赁的，经营范围中应当注明“住房租赁”。对于企业和机构从业人员，还要求办理从业信息卡，并将编号写在租赁
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网络编辑：刘小珊