看住我们的房屋“养老金”：上海一小区的维修资金保卫战

公共维修资金使用问题，往往成为小区的纠纷起点。农健插画

“维修资金其实离人们的生活很近，但是很多人对它并不了解。”社区治理交流平台众蚁社区创始人韩冰告诉南方周末记者，“就像你身边的一个房子，你从来没进去过。”

维修资金被称作房屋“养老金”。上海香景园小区业主李宗陶关注到它，始于2025年小区更换物业公司。在此之前，她在小区住了12年，对此一无所知。

和上海其他购买了商品房的业主一样，李宗陶当年买房时，和开发商共同缴纳了首期维修资金。这笔钱有两万多元，在小区业委会产生之前，一直趴在她的个人账户上。

直到五年前小区第一届业委会产生，账户上的钱开始一笔笔地扣，其中有“会所台阶”、围墙、“电子周界报警系统”的维修费用，还有购买休闲椅的费用。然而和许多邻居一样，李宗陶当时并不知情。

此后，从罢免业委会到换物业公司，再到发生梯控失灵事件、停水事件，香景园的每一件大事，几乎都与维修资金有关。

有业主发现，作为小区里的“法律”，香景园的《专项维修资金管理规约》有一个漏洞，它导致维修资金被滥用，却无人对此负责。这个漏洞并不是现在才有，也不仅仅存在于香景园。

先停水，后溢水

香景园位于上海市杨浦区新江湾城街道，建成于2012年，共有11个单元，366户。物业服务采取“包干制”，每平方米收费4.2元/月。

2025年9月18日晚，在物业公司没有事先通知的情况下，1号楼至4号楼部分业主家中突然停水。业主群里有人称，这是十几年来第一次遇到。

此时，距第二家物业公司上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称“上房物业”）进入小区才一个多月。

上房物业先是在业主群发布情况说明，称初步判断是水箱压力开关突然损坏，属极低概率的意外，“和部件自然老化、正常损耗的常见情况不太一样”。

“不是自然老化、正常损耗，那么是有人为损坏、故意破坏的可能性？”一位业主提出疑问。

隔了一天，上房物业就断水事件向业委会提交了一份“技术勘查报告”，称是水泵房空气潮湿，导致电路板短路。建议更换设备元件，并加装除湿设备。

上述解释被一位业主认为“信口开河”，在其看来，水泵控制箱在工作时会产生热量，不可能因空气潮湿发生短路。1号楼一位业主本身就是维修工，他也认为环境潮湿导致设备元件损坏这一情况“基本不可能”，质疑物业公司“过度维修”。

上房物业回应，加装除湿设备属于“预防性维护”。

上房物业发布的第二份情况说明称，维修费用要从小区维修资金中支出。在与部分业主协商后，上房物业答应仅更换设备元件，暂不加装除湿设备，并向业委会提交了一份合计8158元的维修报价单，业委会5名委员全部同意。

三天后，停水问题尚未完全解决，又出了新状况：1号楼和4号楼的楼顶水箱突发溢水，此状况以前同样没发生过。

小区党支部书记龚晓元是3号楼业主。水箱溢水当晚，他和前述9号楼业主李宗陶、1号楼那位维修工业主探查后认为，水箱溢水是控制元件参数与水箱里的压力传感器位置不匹配造成的。龚晓元认为这不正常，用设备损坏无法解释。

三名业主探查次日早晨，上房物业又发了一份公告，指责业主擅自调试设备，此举导致3号楼漏水。上述维修工业主向南方周末记者表示，自己那晚确实调过1号楼参数，但没调过3号楼的，调过之后，1号楼就没再溢水。

在接受南方周末记者采访时，上房物业香景园项目滕姓主管助理断然否认停水、溢水背后有人为因素：“怎么可能人为去损坏？我们又不是恐怖分子，我们来这个小区都是想为了这个小区更加美好。”

上房物业提供的维修水泵报价单中，包括4个压力传感器的费用，每个420元。上述维修工业主当时在业主群指出，没有任何证据证明压力传感器存在风险。在接受南方周末记者采访时，他认为，就算压力传感器真的坏掉了，也不可能四个都坏掉。

而物业提供的“技术勘查报告”中，也未提及压力传感器损坏。对于为何更换压力传感器，上房物业未向业主解释。

不过，在受到多名业主质疑时，上房物业仍更换了设备元件。李宗陶曾报警阻止，但警察到场后，认为物业有“管理权”和“维修权”，并未干预。

维保之后，梯控失灵

停水事件发生前一周，4号楼还发生过一桩事：该楼一部电梯的“梯控”，在物业公司组织的一次“例行保养”之后，突然失灵。

香景园每个单元有两部电梯，均装有梯控，住户乘梯需刷卡。

一个多月后，上房物业在4号楼微信群发起征询，称梯控系统需要更换若干零件，“如2/3业主同意更换将立即执行”。

物权法规定，物业公司动用维修资金，需要征得三分之二以上相关业主同意。

发起征询的同时，上房物业贴出了三家公司更换零件的报价单，其中最便宜的一家也要1.3万多元。南方周末记者注意到，三份维修报价单中，有两份的落款时间是在4号楼梯控失灵之前。

后来，4号楼业主在小区业主大群交流时才发现，至少有8个楼栋的梯控或门禁先后出了故障，上房物业向各个楼栋的业主微信群都分别发起过维修征询。

业主樊先生觉得报价太贵，于是自行联系了电梯生产厂家。樊先生说，厂家的人到了后，曾让他刷卡试一试，“刷的时候没声音，他说不对，可能没电。”

按樊先生的说法，厂家的人等不及，提前走了，大概过了一个多小时，维保单位来了一个老师傅。打开轿厢顶后，一个