九百亿住宅维修金：授权里的漏洞，被滥用的风险

在社区基层管理中，公共维修资金使用问题时常成为难点。视觉中国图

据2024年《中国物业管理》杂志一篇文章提到，上海全市住宅维修资金累计归集达九百多亿元。南方周末记者查询数份上海不同小区的审计报告发现，上海一个中型小区（500—1000户），首期维修资金多在500万元以上。

维修资金属于共有财产，业主个人无法动用。能动用维修资金的是小区物业公司，业委会则代表业主监督物业公司。 “物业公司是用钱的，业委会是管钱的；用钱的不管钱，管钱的不用钱。”上海某小区业委会副主任如此概括两者关系。

与全国许多城市存在的维修资金“程序多”“动用难”状况不同，在上海，由于一条“特别原则”的存在，动用维修资金并不难。

按这条特别原则，在非紧急状态下，通过制定或修改小区规约，业委会、物业公司无须经业主同意，就可以直接使用一定额度的维修资金。

特别原则的依据存疑，但类似做法已延续二十多年。近年来，有的业委会获得的维修资金授权额度越来越大，而真正能有效运作的业委会却不多。随着房屋渐渐老去越来越需要维修，有业内人士担心，滥用维修资金现象如果得不到有效遏制，上海曾经发生过的“外销房”事件将可能重演。

（相关报道详见南方周末《看住我们的房屋“养老金”：上海一小区的维修资金保卫战》）

“示范文本”里有争议

在上海，成立了业主大会的小区，通常会参考上海市房管局发布的“示范文本”，制定《专项维修资金管理规约》（以下简称“维修资金规约”）。维修资金如何用，要按规约操作。

最新的维修资金规约示范文本（以下简称“2021版示范文本”），是由上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室于2021年11月发布的。据该“示范文本”使用说明，维修资金规约是“由全体业主依法共同制定，对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范”。

关于维修资金的使用，2021版示范文本中有三个原则：一个“一般原则”和两个“特别原则”。

根据一般原则，如动用专项维修资金，要先由物业公司制定维修、更新、改造等方案，经相关业主同意后，才能组织实施。

广东法全律师事务所律师杨志伟认为，该一般原则与民法典的规定一致。

民法典第278条规定，使用维修资金由业主共同决定。对于业主如何共同决定，民法典中亦有明文规定。

上海的维修资金实行“按幢立账，按户核算”，动用维修资金时，要由相关业主分摊。关于维修资金如何分摊，2021版示范文本中这样写道：部分共用部分所需费用，由部分共用部分的业主共同承担；全体共用部分的费用，由全体业主共同承担。

杨志伟认为，如此分摊符合民法典规定。“比如更换小区某一栋楼的电梯，只动用这一栋楼业主的维修资金，跟其他楼的业主没有关系，当然只能由这栋楼的业主表决，不能由全体业主表决。”

南方周末记者注意到，早在2004年由上海市人大常委会颁布的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称“上海住规”）中，就将“业主共用部分”区分为“部分业主共用部分”与“全体业主共用部分”。

2021版示范文本中的第二个原则，是紧急维修资金使用特别原则——紧急情况下，经业委会同意，物业公司可以动用维修资金。此特别原则与民法典的相关规定也一致。

而在紧急情况之外， 2021版示范文本中还有另外一条特别原则——直接授权金额的资金使用