“甲方缺位，乙方越位，政府错位”：海南“候鸟小区”困局待解

龙沐湾小区的业主以老人为主。南方周末记者郑丹摄

十多年前，在海南乐东黎族自治县的佛罗镇，龙沐湾地带的楼盘项目开发如火如荼，一个强强联合、国际定位、世界一流的旅游度假区，还没建成就已名声在外。

但如今，乐东县住建局副局长林象面对的，是房地产泡沫破裂留下的一地鸡毛。项目烂尾后，龙沐湾温泉海景公寓（以下简称“龙沐湾小区”）周边配套设施跟不上，部分业主与物业公司因物业费产生一系列纠纷，至今已经6年。

按照民法典与《物业服务收费管理办法》及目前地方对物业服务收费的规定，政府不能用行政手段强行干预市场行为，物业费标准需业委会与物业沟通调整，而业委会需要全体业主选举才能产生，可“候鸟小区”的业主参与度太低，又成立不了业委会，问题又回到原点。

海南省物业管理协会法工委副主任赵德承也曾受当地房管局邀请，参与调解这场物业矛盾。在他看来，这个问题很难解决，因为“已经超出了乐东县的处理能力”。

在海南，龙沐湾小区的困境不是个案。海南省业主委员会协会会长肖江涛就指出，海南省很多小区的物业管理都处于“甲方缺位，乙方越位，政府错位”的局面。

海南省也在努力解决这一问题。据《海南日报》报道，2025年，海南省住建厅在全省部署开展小区物业专项整治工作，截至当年6月，该省18个市县（三沙市除外）都建立起小区物业专项整治工作组织机构。2026年4月，该省又开展了“提升物业服务质量 我们在行动”活动，同时，《海南经济特区物业管理条例》新一轮的修订工作也宣布启动。

为探讨以龙沐湾小区为代表的海南“候鸟小区”物业问题如何解决，南方周末记者对话赵德承、肖江涛及海口市业主委员会协会会长黎道武。

从左到右，依次是赵德承、肖江涛、黎道武。公开资料图

物业与业主间的恶性循环

南方周末：在龙沐湾小区案例中，早年项目烂尾导致周边配套设施缺失，小区物业费用价格依旧按当年每月5元/平方米收取，这样合理吗？

赵德承：这个价钱在乐东县肯定是最高的。开发商在建设时对小区档次有明确想法，通过前期物业管理招投标确定价格和服务标准，定了5元/平方米的价格，那物业公司后期就要匹配相应的物业服务标准。

但问题是，部分业主不交物业费，物业公司就很难盈利，长此以往，物业费服务自然跟不上，纠纷持续扩大，进入恶性循环。

肖江涛：我认为不应该收取这么高的费用。原来开发商建设时承诺的是高端旅游度假区，业主购房成本，实质上已经分摊了规划配套、高端服务、区域宜居价值等预期溢价。后来项目没建好，物业费还收这么贵，对业主来说有失公平。

这个问题本质上是开发商前期销售过度承诺、项目后续建设履约落空。但不是单一市场主体的责任，也有前期规划审批、建设监管、履约督导等环节的履