余额在减少，矛盾更突出：专家谈房屋“养老金”趋势难点

听见南腔北调的这故事，遇见南来北往的社会人，南方周末的听众朋友们，你们好，欢迎收听南周播客“社会人”。

在有关住宅小区维修资金的报道《看住我们的房屋“养老金”：上海一小区的维修资金保卫战》和《九百亿住宅维修金：授权里的漏洞，被滥用的风险》中，公众对涉及切身利益的维修金并不了解，很多人交了维修金，却不清楚这笔钱归谁管、怎么用、该怎么监督。

这一期，我们邀请到北京瀛和律师事务所律师赵中华。他曾先后在北京市住房城乡建设委和住房城乡建设部工作，有丰富的物业矛盾处理经验。本期，就请他把关于“房屋养老金”的那些事儿，好好梳理一遍。

本期嘉宾

北京瀛和律师事务所律师赵中华

受访者供图

重点摘录（为保持语句通顺，经嘉宾本人同意，对语法和用词稍作修改）

有一次性缴纳，也有按月缴纳

南方周末：我们平时买房的时候会交一笔钱，有人叫它“大修基金”，有人叫“公维金”，这笔钱到底是干什么用的？

赵中华：在1998年，住房城乡建设部和财政部当时有个规范性文件叫《住宅共用部位、共用设施设备维修资金管理办法》，到了2007年，住房城乡建设部和财政部将它上升到了部令的层面，也就是我们现在的《住宅专项维修资金管理办法》。

按照管理办法的规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅的共用部位和设施设备保修期满后的维修更新和改造的资金。它的用途从两方面来讲，一个是使用范围，针对的是住宅共用部位和设施设备的维修更新改造；另一个是使用时间，在上述物业共用部位的保修期满后，开始使用维修资金。

南方周末：我们在买房子的时候，它是一次交完一笔钱，还是像物业费一样每个月交？

赵中华：从全国相关政策来看分为两种，一种是业主在购房时，按照维修资金管理办法的规定，在入住之前要一次性缴纳一定金额的维修资金，通常与购房款挂钩。在《住宅专项维修资金管理办法》里，首次缴纳维修资金的标准是按照当地住宅建筑安装成本造价的5%—8%，也就是我们平常所说的建安造价的5%—8%。

以北京市为例，基本上是针对6层以下的建筑物，业主按照100元/平方米缴纳，6层以上的建筑物，业主是按照200元/平方米的标准缴纳。

这会存在一个问题，这笔钱总有随着建筑物和设施设备的老化而使用完的时候。除了首次缴纳的这笔钱以外，就涉及维修资金的续筹问题，也就是续交。

那么，按照《住宅专项维修资金管理办法》，业主在维修资金的账户余额不足30%的时候，就要续交。

第二种模式，就是像深圳、厦门等地方，规定维修资金像物业费一样，以月为单位来缴纳，一方面减轻了业主第一次购房时缴纳维修资金的压力，另一方面，也逐渐养成业主按时缴纳维修资金的习惯，避免后期可能续交比较难的问题。

南方周末：像深圳这种缴费模式，会不会导致业主误会为物业费在提高？

赵中华：它虽然跟物业费一起缴纳，但是两笔不同的钱，在物业公司给业主的账单上面是可以清晰看到的。

南方周末：深圳是什么时候开始使用这种制度的，目前实施效果怎么样？

赵中华：深圳实施这个制度很早了，早在十几年前的《深圳经济特区物业管理条例》，包括深圳的住宅专项维修资金相关政策，都有这样的规定。上海、厦门其实也有类似的制度安排。按上海的规定，业主维修资金的账户不足30%的时候，后面就可以采取按月缴纳等方式续缴。

使用规模在上升

南方周末: 现在算不算是维修需求集中爆发的时期，进而会影响到公维金使用难？

赵中华：随着大开发建设时期的过去，现在大量房屋进入了20年到30年的房龄。这些设施设备包括外墙、电梯、管线等都逐渐老化，所以我觉得未来维修资金的使用规模和使用量都会呈上升趋势，维修资金账户上的余额在慢慢变少，这就是越来越突出的矛盾。

南方周末：你目前了解到公维金的使用，确实是呈上升的趋势吗？

赵中华：是的。

南方周末：如果我们需要使用公维金的话，要走什么流程？

赵中华：按照民法典，包括以前的物权法和《物业管理条例》，以及《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，其实对于维修资金使用都有相应的流程性规定。

在《住宅专项维修资金管理办法》里，分为两种不同的使用流程。第一个就是在政府代管期间，首先是由物业公司作为住宅管理者和服务者来提出维修更新改造的使用建议，对于没有物业公司的自管小区，由业主提出。

提出使用建议之后，第二步就是要进行表决，这个跟业主大会的表决是有一定区别的，因为维修资金的使用未必需要全体业主表决。比如说某一栋楼的电梯更换，只涉及这一栋楼，甚至只涉及一个单元的业主来进行表决。《住宅专项维修资金管理办法》规定的是，由维修资金使用范围内的业主来表决。

其次就是表决比例。我记得2010年，各地都在反映维修资金使用困难的问题。在2020年民法典出台的时候，对维修资金的使用表决比例做了一个大幅调整。原来物权法和《物业管理条例》规定的使用比例是，“双2/3”的人数和面积的业主来表决同意，才可以使用。

民法典第278条就调整了参与比例和表决比例。按现在的规定，是“双2/3”参与人数和面积的业主过半数同意，那其实就是“双1/3”了，这样的话，就把维修资金的使用表决难度降下来了。

第三步，物业公司根据业主大会或列支范围内（即分摊范围）的业主做出的决议组织实施。改造工作之后，由物业公司向属地的维修资金管理部门申请维修资金划拨。接下来，是由主管部门对维修资金使用审核通过以后，向维修资金的专户银行，也就是存储维修资金的银行发出支付令。

最后一步，就是银行根据政府的支付令，把国有资金划转给维修单位。

再讲第二个使用流程，按照我们现行的政策，业主大会成立后可以做决议，把维修资金从代管银行由政府跨转到业主大会指定的银行账户，后面我们再讨论这种利弊。在这个情况之下，物业公司还是发起方，他提出使用方案，同样也要经过业主大会表决，通过后再组织实施。

不一样的是，这种程序是由业主委员会来提出使用申请，向维修资金的存储银行发出支付令，然后银行把这笔钱划拨给维修单位，以上是两种不同的维修资金使用程序。

维修资金使用难题已经成为住宅小区一大矛盾。图文无关。视觉中国图

三个使用难点

南方周末：你刚有说到表决难度已经降下来了，但是我们也会听到，公维金的使用还是会有各种各样的难点。就你目前接触的一些案例，你觉得难点有几类？

赵中华：维修资金使用难现象，早在2012年，我在住房城乡建设部工作的时候就有。我们给中央交过一个维修资金使用报告，当时反映的诸多问题里就有提到这个，报告里作了几个使用难原因的分析。

第一个是维修资金制度设计本身的问题。比如说，我们要修屋顶防水、外立面脱落、电梯维修改造，它不涉及所有业主，而是要求列支范围内的业主要参与表决。

从大家的居住体验会知道，只有顶楼的业主才会关心屋顶漏水的问题，对于一楼到次顶楼的业主，是没有动力去参与表决且同意使用自己账户上的维修资金的。这也就是现在出现的问题，维修资金在使用时，涉及个别业主和多数业主之间的利益冲突，这是第一类问题。

第二个是业主知情权的问题。很多业主认为部位区域维修不应该使用维修资金，所以不同意参与表决并投赞成票。但这里边，到底要使用维修资金还是物业费来维修，其实边界并没有那么清楚。

早在2007年之前，北京市的地方性政策规定，设定维修资金的使用限于“大中修”。就是说，“中修”和“大修”才使用维修资金，“小修”用物业费。但是在2007年的《住宅专项维修资金管理办法》之后，这种“大中修”的区分，反而没有那么明确了。我们知道物业费包括一部分维修费用，也就是说维修资金该用和不该用，业主其实不太容易明确区分。

第三个，维修资金花得越快，距离业主续交的时间点就越近，所以很多业主宁愿现在不使用维修资金，也不愿意到后期需要用的时候使用不了。

南方周末：有时候如果事情来得比较急，万一电梯突然坏了，外墙瓷砖块掉落下来了，真的要等到相关业主都参与投票吗？

赵中华：这种在以前还挺常见的，我记得零几年刚参加工作的时候，经常会遇到电梯停运不能使用的案例，但是业主又没有及时走维修资金使用流程，这里面有表决的困难，有审批的困难，等等，导致大量业主投诉。但像电梯这种特种设备一旦不能使用，质监局是坚决不允许物业公司开启的，这里边涉及乘用安全问题。

那么在2007年的《住宅专项维修资金管理办法》里，在这种特殊情况下维修资金使用的流程，可以走应急使用流程，也叫“绿色通道”，跟前面讲的流程最大区别就是，跳过了业主表决的环节，直接进入使用申请审批拨付流程。

三方职责

南方周末：我们在采访过程中，还发现很多业主担心公维金会被物业公司或者业委会给“黑”了，据你了解，这种情况算不算普遍？

赵中华：这种情况客观地讲，是存在的。但是要说普遍，我觉得还没有达到这个程度。而且业主担心的维修资金使用安全问题，不光涉及物业公司、业主委员会这样的主体，还有一些涉及政府管理部门的案例。

我们看到的物业公司相关案例，主要涉及项目经理利用职权和施工方串通，把工程报价大幅提高，比如说50元/平方米防水工程，虚报到107元/平方米。按照法院相关判决，这不光要承担行政责任，还要承担刑事责任。

业主委员会相关案例跟物业公司的差不多，所承担的刑事责任类型也差不多，一般是挪用资金，包括诈骗等罪名入刑。

还有的是涉及政府管理人员，我们前面提到在划转业主大会之前，维修资金是由政府代管。有相关案例显示，政府工作人员用自己的二维码收维修资金，收取完以后不入账，把这笔钱给挪用了，也是要承担挪用公款罪的刑事责任。

南方周末：当物业公司使用公维金，到底由谁来监督？

赵中华：这涉及业主对自己维修资金账户的知情权问题，按照现在的制度设计，已经开通了给业主查询的权限，线上、线下、电话都可以查。

在使用过程中，物业公司提维修资金使用方案的时候，是要在小区里进行公示的。除了应急使用之外，还要进行业主表决。我们作为律师代理过很多相关案件，就会发现，能进入到司法程序的案例，往往都是在业主监督之下推进的。所以在这里，我们也呼吁业主充分行使自己的监督权和知情权。

南方周末：有一些业主反映，物业公司遇到一些小毛病拖着不修。此前物业公司和业主之间约定维修费超过一定的金额才能动用公维金。业主们会怀疑，物业公司一定要拖到超过那个金额的时候，再去申请公维金。这种现象你有遇到过吗？

赵中华：这种情况就是我们所说的，维修资金的使用审核标准其实相对模糊。这就涉及物业公司没有按照物业合同约定履约，跟我们当前全国正在专项集中整治物业企业履约不到位的问题直接相关。

从业主角度来说，我们可以监督物业公司的日常维修履约情况，特别是该修不修的情况，行政主管部门的监管力度是可以加强的。

那么从制度设计的角度来说，可以参考北京市在2011年左右出台的《北京市维修资金使用审核标准》，分门别类的标准都比较明确，这样对业主也好，对物业公司和政府监管部门也好，会更为清晰明确，也能避免小毛病不修，拖到大毛病的情况发生。

最大短板

南方周末：你此前参与了全国维修资金使用报告的起草，也协助参与了北京维修资金制度修订，那个时候你们主要倾向于解决的问题是什么？

赵中华：倾向于解决两个问题，第一个就是维修资金的应急使用，也是针对解决维修资金使用难的问题。另一个就是维修资金的使用安全，在那个时候大家发现维修资金续缴困难。而首期缴存的比例其实不高，从对应房屋设计使用年限来看，首次归集的维修资金是远远不足以覆盖房屋全生命周期的。所以我们对维修资金的使用安全，也是比较关注的。

南方周末：你是在什么时间参与了全国维修资金使用报告起草以及北京的维修资金制度修订？

赵中华：北京维修资金管理办法，是我在2009年刚到北京住建委工作，第一个工作部门就是维修资金的管理科。因为我是法学背景出身，领导也比较信任，所以就把北京市的维修资金管理办法交给我主要起草，那时候通过调研走访考察，吸纳了很多国家和地方比较好的经验和做法。在2012年左右，参与了住房城乡建设部的维修资金调研报告起草。

南方周末：这么多年过去，现在我们面临的难题跟当年你们想要解决的难题有变化吗？

赵中华：会有一个区别，但有一些难题是那个时候和现在都没有完全解决的。比如维修资金使用安全和使用效率的矛盾。

当时我们面临的问题是，业主大会可以决议，把维修资金从政府代管的账户划转到业主大会指定的银行账户上，在2007年到2010年，我们会认为这是一个制度设计的进步，就是由业主来决定自己小区维修资金的管理和使用。

十多年过去，我们发现当时的制度设计可能暴露另外一个问题，业主委员会任期届满或者是瘫痪状态，一旦把维修资金划转到了业主大会指定的银行账户上，但没有业主委员会这个组织主体时，就会导致这个小区的维修资金没有办法使用，这是这些年爆发出来的新问题。

南方周末：确实。如果从专业的角度来看，你觉得目前公维金使用的最大短板是什么？

赵中华：在我看来，维修资金使用的最大短板，是怎么能够让业主真正参与到维修资金的使用表决中来，避免出现需要用维修资金的时候，没有足够的业主去参与，也没有足够数量的业主去监督，导致一些本来该使用维修资金的表决通过不了，让维修资金的使用周期漫长。

另外，就是缺少业主足够强度的监督，导致一些不该使用维修资金或应该使用少量维修资金的情况，被套取更多的维修资金。

南方周末：我们也会有一个感觉，当要使用维修资金的时候，其实还蛮考验业主跟物业之间的信任。

赵中华：对，业主对于使用维修资金的范围和流程还不是那么清楚，甚至包括部分业主委员会可能更多考虑的是维修资金的使用安全，没有考虑到维修资金使用的必要性。

南方周末：有些业主因为这种信任危机，拒缴物业费。

赵中华：客观地讲，一个住宅小区物业费的缴费率，跟维修资金的使用率其实是有一定正相关的。我们可以试想一下，因为业主欠缴物业费导致物业服务质量下降，设备老化加快，这就会导致维修资金的使用需求增加。本质上还会导致业主缴纳的维修资金量严重不足。归根到底，对业主来说，房屋的贬值速度也在加快，使用安全也是在降低的，就会形成恶性循环。

南方周末：就以上这些问题，你觉得还有什么要补充的内容吗？

赵中华：我认为未来通过技术赋能，能够有利于推动业主对维修资金使用的知情权和监督权。现在很多地方也在慢慢推进，针对现有的问题提出替代性的解决方法，也需要业主、物业公司和政府部门共同努力，解决实践中存在的问题。