余额在减少，矛盾更突出：专家谈房屋“养老金”趋势难点

听见南腔北调的这故事，遇见南来北往的社会人，南方周末的听众朋友们，你们好，欢迎收听南周播客“社会人”。

在有关住宅小区维修资金的报道《看住我们的房屋“养老金”：上海一小区的维修资金保卫战》和《九百亿住宅维修金：授权里的漏洞，被滥用的风险》中，公众对涉及切身利益的维修金并不了解，很多人交了维修金，却不清楚这笔钱归谁管、怎么用、该怎么监督。

这一期，我们邀请到北京瀛和律师事务所律师赵中华。他曾先后在北京市住房城乡建设委和住房城乡建设部工作，有丰富的物业矛盾处理经验。本期，就请他把关于“房屋养老金”的那些事儿，好好梳理一遍。

本期嘉宾

北京瀛和律师事务所律师赵中华

受访者供图

重点摘录（为保持语句通顺，经嘉宾本人同意，对语法和用词稍作修改）

有一次性缴纳，也有按月缴纳

南方周末：我们平时买房的时候会交一笔钱，有人叫它“大修基金”，有人叫“公维金”，这笔钱到底是干什么用的？

赵中华：在1998年，住房城乡建设部和财政部当时有个规范性文件叫《住宅共用部位、共用设施设备维修资金管理办法》，到了2007年，住房城乡建设部和财政部将它上升到了部令的层面，也就是我们现在的《住宅专项维修资金管理办法》。

按照管理办法的规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅的共用部位和设施设备保修期满后的维修更新和改造的资金。它的用途从两方面来讲，一个是使用范围，针对的是住宅共用部位和设施设备的维修更新改造；另一个是使用时间，在上述物业共用部位的保修期满后，开始使用维修资金。

南方周末：我们在买房子的时候，它是一次交完一笔钱，还是像物业费一样每个月交？

赵中华：从全国相关政策来看分为两种，一种是业主在购房时，按照维修资金管理办法的规定，在入住之前要一次性缴纳一定金额的维修资金，通常与购房款挂钩。在《住宅专项维修资金管理办法》里，首次缴纳维修资金的标准是按照当地住宅建筑安装成本造价的5%—8%，也就是我们平常所说的建安造价的5%—8%。

以北京市为例，基本上是针对6层以下的建筑物，业主按照100元/平方米缴纳，6层以上的建筑物，业主是按照200元/平方米的标准缴纳。

这会存在一个问题，这笔钱总有随着建筑物和设施设备的老化而使用完的时候。除了首次缴纳的这笔钱以外，就涉及维修资金的续筹问题，也就是续交。

那么，按照《住宅专项维修资金管理办法》，业主在维修资金的账户余额不足30%的时候，就要续交。

第二种模式，就是像深圳、珠海等地方，规定维修资金像物业费一样，以月为单位来缴纳，一方面减轻了业主第一次购房时缴纳维修资金的压力，另一方面，也逐渐养成业主按时缴纳维修资金的习惯，避免后期可能续交比较难的问题。

南方周末：像深圳这种缴费模式，会不会导致业主误会为物业费在提高？

赵中华：它虽然跟物业费一起缴纳，但是两笔不同的钱，在物业公司给业主的