虽然房贷利率连续下调，但存款利率也在大幅下跌。 “降低存量房贷利率，相当于堵住了利用经营贷或者消费贷转贷的口子，降低了提前还贷的可能性。”

过去一年，广东金融机构存贷款余额全国占比呈趋势性下降。广东贷款余额变化与全国同期变化趋势基本一致，但广东金融机构新增信贷更聚焦国家战略。 存款去哪儿了？仅广东辖内一百多家法人银行销售的大资管产品规模就接近1万亿元。

“5·17”新政直接取消了贷款利率下限。叠加各地“因城施策”的因素，各银行在实际操作中通过调整加点的方式制定当期新发房贷利率。在新发房贷利率中，不少城市房贷公式中的加点已出现负值。 在存量浮动利率房贷的两个利率组成部分中，基准部分随5年LPR变化，加点部分则在合同期限内固定不变。这导致虽然存量房贷利率也会随LPR下调而下降，但加点后依然较高。

对某商业银行18个主要城市约13.22万笔浮动利率个人住房按揭贷款长达十年的统计分析后发现，利率变动是促使借贷人实施提前还款的重要因素，因为它是按揭借款人产生贷款置换需求的主要因素，但并非按揭借款人实施提前还款的最主要因素。 中国业已成为全球第二大个人住房贷款市场，以浮动利率按揭贷款为主，按揭贷款资产证券化缓慢。国有大行按揭贷款市场主力军作用愈加强化。 市场利率波动引发的提前还贷并没有影响整个美国房贷市场的稳定。其主要原因是美国按揭贷款分为购房贷款（Purchase）和再融资贷款（Refinance）。发达的按揭贷款资产证券化令银行在资产和负债匹配上寻求平衡和稳定经营。

提前还贷潮“潮起潮落”的关键在于居民预期投资收益率和银行贷款利率之间的利差。 英美两国房贷人也有提前还贷的情况，而且银行有相应的产品提供支持。 由此可以看出，美国与欧洲的银行并非依靠资产负债表上的贷款息差赚“长线慢钱”，而是依靠交易出售MBS赚“快钱”。 交易型商业银行和存贷型商业银行属于不同的银行体系，导致了不同的利润来源及面对提前还贷时的不同应对方法。 避免居民提前还款潮再度上演，国内就要建成具有相当深度、广度的金融市场。

住户存款暴增也好，提前还贷潮也好，反映了普通人的一个普遍心态：持现金、降杠杆，准备过冬。 （本文首发于2023年2月9日《南方周末》）

绝大多数银行普遍对提前还贷违约金或者补偿金采取了比较宽松的政策，只要客户申请，基本都能部分或全部免除，这一做法也一直延续至今。 银行作为主动一方，不宜单方面提出或调整提前还贷收费政策，因为没有征得借款人的同意，属于霸王条款，侵犯了借款人的利益。 银行业应从自身挖潜力，通过加大创新能力、营销能力建设，提高运营管理水平，通过更好的服务来争取优质客户。

“以前提早还贷都是为了置换二套，现在说的都是要减轻债务压力。” 提前还贷，与其说是房地产的问题，不如说是个理财问题，“钱放在股市不如拿去还贷款，这也是一种投资方式”。 伴随“房住不炒”的概念深入人心，房产的投资属性被极大压缩。

美国财政部5月24日宣布，克莱斯勒已经提前六年归还了美国财政部51亿美元的救助贷款，显示出这家底特律汽车巨头财务和经营状况已有较大改善。

“你们放贷，不是巴望着贷出的款子提前回来吗？我主动还贷，难道有错？”“你的行为是没错，但收了你的本金，剩下七年的利息我们已经列入计划，谁来给你出呢？”