见过四百多起纠纷，这位律师摸索出租房避“坑”指南

主持人：

生活不是考卷，人生这道题没有唯一解。欢迎收听南周播客“非标准答案”，我们邀请专业人士，聊聊具体而微的生活难题。

又是一年毕业季。有人说，毕业第一课，就是找房。因为缺少经验、着急落脚，不少年轻人会遇到“短租长签”、押金无法退回、住进甲醛超标的“串串房”等问题。很多“坑”在看房时并不明显，往往要等到合同签完、真正入住，甚至准备退租时才暴露出来。

那么，在租房的过程中，有哪些常见的“坑”？ 如果已经踩了“坑”，又有哪些办法可以帮助自己维护权益？

江苏大陆律师事务所的民商律师余嘉依专攻租房纠纷，2024年7月以来，她接受咨询或案件代理的相关案件已有400多起。余嘉依认为，解决租房纠纷的关键，是把事实转化为证据。口头承诺要落到文字上，房屋状况和付款记录要及时留存。遇到问题时，理清合同和责任，再寻找合适的解决办法。

本期“非标准答案”，我们和余嘉依聊了聊租房中常见的风险，以及在遇到纠纷后，租客该如何维权。

余嘉依，江苏大陆律师事务所律师（受访者/图）

余嘉依：

一年里有两个时间段，我接手的租房问题咨询或纠纷最多。一个是毕业季，很多大学生出来工作要租房，也就是差不多这时候，经常有人找我帮他们检查租房合同的内容是否合理。另一个是年底到春节，很多人面临的是房东不退押金的问题，特别是打算回老家的人，希望在走之前能收到房东的押金，就会特别着急。

作为律师，我在帮客户处理租房问题时，常做的事情是梳理合同和聊天记录，判断双方各自应当承担的责任，再指导他们如何与房东或中介沟通、固定证据，确定具体的维权思路。到了诉讼阶段，我也会帮助他们整理证据、准备材料并告知开庭的流程，尽可能把诉讼前的准备做充分。

租房这么多“坑”，最常见的是甲醛房

租房的每个环节都有“坑”。在我接触的租房纠纷中，一个常见的问题是“短租长签”。有些租客本来只想租三五个月，中介跟他说，我们的合同都是固定的，必须签一年，到时不租了，会帮忙转租。再加上“这一片很好转租”“转出去就把押金退给你”这类话术，就说动租客签约了。他们话虽说得漂亮，但对刚租房的小白来说，哪懂合同约定的效力有多强？

到了退租，中介翻脸说租客违约。我遇到过一家中介公司，合同条款规定的是，租客违约时，不退押金，而且还要再多付一个月的租金作为违约金。

另一个常见的“坑”是房东不退押金。很多急需用钱租新房的租客特别焦虑，一找到我，就会问能不能在两三天内把钱要回来？

能不能要回来，得看房东的态度。有些房东比较忌惮政府部门找上门，你去打12345投诉，或者找街道办调解，他可能就退了。但也有些房东压根不怕，你投诉你的，他该拖还是拖。

此外，退租时还常碰到所谓的“提灯定损”，即房东或中介反复挑毛病，比如挑你卫生没搞干净、沙发上有划痕，张口就要赔偿。

我见过最意想不到的“坑”，是二房东（从原房东那里租下整套房子，再整租或分房转租的人）为了避免租客起诉，或是增加租客起诉的难度，在合同上故意写错身份证号倒数第二位或第三位。我处理的纠纷中，相当一部分和二房东或中介公司有关。

之前有个北京租客从二房东手里租了间房，二房东是个年纪很小的女生，一天，她说房子要刷漆装修，让租客先搬出去住几天，结果，她改了门锁密码，把租客直接踢了出来。

租客想起诉，到了法院才发现，在最初签约的合同上，二房东把自己的身份证号写错了一位。因为没有正确的身份证号，法院立案出了问题，这样一来，租客就没有办法维权。最后我们报了警，和警察来回确认了两三轮后，拿到正确身份证号，案子这才立上，对方也退了钱。

还有些人是入住后，发现房子出了问题。我接手四百多起租房纠纷，见识到过五花八门的房子：有白蚁，房东却瞒着不说的，等租客出差回来，吊顶都被啃空了；紧挨港口、邻居又吵的“噪音房”；还有半夜满屋异味，找了半天才发现是排污管炸了，房东又迟迟不修的。

但最常见的就是甲醛房，差不多占了我经手案子的1/3。之前有个案子，房子装了新风系统，24小时开着空调，月租也比较贵。租客租房时，没有闻到异味，住久了之后，鼻炎一直没好。后来，他们做了甲醛检测，发现超标。

这些容易被卷入租房纠纷的，往往是刚开始在大城市工作、生活的年轻人，以女生居多，有的二十岁刚出头，甚至还没毕业。遇上问题，有人会主动找房东或中介，也有人会被对方唬住。有时，哪怕租客本身占理，如果看不出房东或中介话术里的引导，事情就很容易被带到对租客不利的方向。

电视剧《我在他乡挺好的》（资料图）

维权不止投诉

遇到租房问题，如果无法协商，大家常用的维权方式包括投诉、报警以及诉讼。社交媒体上，很多人推荐前两种，但在我看来，它们不一定能很好解决问题。

比如说，有人会向税务局举报房东偷税漏税，试图倒逼房东回应。但税务问题本身并不直接解决像退还押金的问题，而且如果合同里规定了税费由租客承担，反而可能产生新的争议。报警处理也是类似的。如果遇上愿意协助沟通解决纠纷的民警，他们会帮忙联系调解。但如果房东不愿意进行调解，民警也没辙。

正是因为这些方式没有取得比较好的效果，才有人会来找我咨询诉讼。

诉讼并不像大家想得那么麻烦，相反，这是一条更稳定、更有强制力的路径。起诉需要准备的材料并不复杂，主要是身份信息、起诉状、证据清单和相关证据材料，通常抽一两天，就能把材料准备好，在网上法院提交的步骤也比较清晰明确。

像前面我们提到的甲醛房，一般进行诉讼维权，有一套标准化操作可以参考，关键在于找有资质的机构做检测，以及保留好和房东沟通时留下的文字。做甲醛检测，要找法院认准CMA（中国计量认证）资质的机构出具的报告。如果在闲鱼或大众点评上找检测机构，很可能是中介公司，他们找异地的实验室测试，证据效力大打折扣。

提交法院的文字证据，内容可以包括，什么时候租的、自己有什么症状、房子什么时候装修的、哪天约的机构、有没有通知房东、报告结果如何。

不过，从2026年6月1日起，检验检测机构资质认定开始实施“一单一库”管理，室内空气检测已不在CMA许可范围内，之后报告如何出具、法院会在多大程度上采信，目前还没有明确口径。我的建议是，先找CMA资质还在有效期内的机构，检测全程录音录像。

和甲醛房相比，噪音房的纠纷就没有固定的法律程式，要靠法官的主观判断。一般情况下，法官会认为，租客在看房和签约时，已经对房屋周边环境有基本了解。之后再以噪音为由要求退租，未必能直接证明房东构成违约。

但证据仍会发挥意想不到的作用。有一个山东的噪音房，由于每晚楼上都会发出噪音，影响租客入睡，租客和房东、中介沟通无果后提出了诉讼。提起诉讼时，我们拿出了记录噪音的录音，并提出这个录音是经过房东认可的，房东还以文字说明了他可以和邻居沟通噪音的解决。一审法院最终支持了租客退租。

案件进入诉讼，要么是诉前调解，要么是判决。我手上的案子，最后多半是调解结案的。因为法院案件量大，几千块的纠纷，很多法官不愿意再费劲写一份判决书，而且金额小，法官两头劝、各让一步，双方更容易松口。

况且，有些房东一收到法院的起诉材料，掂量一下不值得上法庭，就把钱退了。

不过要提醒，法院正常的处理速度是以月为单位的，不能太心急，只要法院接收了案件，就会按照程序推进，最终给出相应处理结果。

现在，AI也能给维权提供一些思路，但不能直接照搬。我们做案件材料的基本逻辑是，大前提、小前提、结论，即法律规定是什么，客观事实是什么，现有证据能证明什么，最后才能推出主张。我见过一些租客或房东用AI生成材料，他们先把自己的主观判断当成事实输入给AI，同时，也没有提供足够多的证据材料给AI，AI顺着这个前提，生成的内容看起来很有感染力，但在法律和证据上走不通。

寻求专业帮助时，也要辨别对方是否是真正的律师和律师事务所，网上有太多打着律师旗号的“法律咨询公司”，他们通常会把人拉企业微信群，十几个人围着你一个当事人，让你付五百块、发律师函，说对方一收到就还钱。可你想想，如果发一封函就能还钱，这件事你自己也能干，为什么还需要找律师？而且，这才涉及两三千块的金额，凭什么值得十几个人伺候？

诉讼是一条更稳定、更有强制力的路径。（郑子璇经由AI工具生成）

诉讼成功的关键是保留有效证据

在指导或代理租客起诉的过程中，我经常苦恼租客提供的证据不完整。

比如说，要解除合同、提前退租时，租客和房东协商一致退租，但不久房东“反水”。当你主张“协商一致退租”，法官会根据这个进行审查，但如果口头协商，没有录音来证明，也就口说无凭。

经常会用到的证据包括合同，聊天记录，和纠纷问题相关的视频、照片，支付租金、押金的记录等。特别要留意的，是涉及到房屋交接时的照片和视频。拿退押金的纠纷举例，从有利于诉讼结果的角度看，从退租的那一刻起，所有的聊天记录都会成为证明房东不退押金的证据材料。

但不是所有聊天记录都有效。有些租客在还能联系上房东或中介时，会和对方输出大量情绪，我就见过，有人说，“你那次说好给我钱的，你怎么不给我？”但具体要退的押金金额是多少，并没有明确，当我进一步问当时是如何沟通的，很多租客跟我说，是当面沟通或者是打电话沟通的，证据链就少了一环。

这个时候我往往会提醒他们，在后续还能跟房东联系的情况下，一定要和房东说一些有效、具体的信息，这样才能有利于后续提起诉讼。

从法律规定上来说，口头协商是能成为证据的，但前提是要有录音，才算是举证到位。当然，录音需要录全，从拨号到通话结束，才算是完整的录音，让法官了解来龙去脉，而不是节选对自己有利的话，这种情况法官一般不认可。如果无法录音，也要想办法进行书面确认。

实在没有录音和书面证据怎么办？那就需要穷尽一切和房子有关的信息，包括和房东的聊天记录、和中介的对话、三方拉的群，当时在租房平台上看房的链接、VR看房的截图，以及平时在屋里随手拍的生活照等等，在里面筛选出对案件有用的材料。

我接的第一个租房纠纷的案例，遇到的难题就是租客和房东的沟通没有太多文字留痕。租客和房东签了一年的租房合同，半年后因为工作变动要退租，按约定扣了押金抵作违约金。退租时他打扫干净、拍了视频发给房东，房东当时也没提异议，他就离开了原来的工作地。

没想到，除了正常的水电、燃气结算，房东后来又反过来向他主张两千多块的家具损失，说查房时发现一个房间的地上有他养宠物的排泄物，还把木地板泡坏了，屋里气味也大，还为此把租客告了。可房东是在他退租差不多一周后才进的屋，租客已经不在当地，没法回去核实，也不想多拉扯，就来找我咨询如何应诉。尽管他觉得自己有理，但前期语音沟通没有保留，这对他的主张不利。

我就让他尽可能搜集手机里保留的跟这套房子沾边的信息。正好，我发现，他的退房视频里有一段拍到了房东认为有问题的木地板。视频里，地板是干的。这成为了我们的有利证据。

过了差不多一个月，线上开完庭，法官组织双方调解，并向房东释明，其主张的家具损失缺乏充分依据。最终，房东作出让步，只把剩余的费用结清。

如果要避免事后“地毯式”寻找证据的麻烦，那就尽量在租房的每一步都做好“留痕”。像租房期间，最好所有的转账，包括中介费、押金、房租、水电费，以及物业费，都进行备注，就怕将来发生了什么，可以拿出对应证据。

如果是通过现金支付，我建议也最好能够让对方在收到现金后，出具收条，以防有些房东称“我没收到你的钱”。

提前识别风险

租房中也有一些“坑”，一旦签了合同，事后再找律师也很难完全补救。书面合同通常是法院判断责任的重要依据，租客已经签字，说明认同合同约定。

前面提到的“短租长签”，就是典型的“坑”。这类案子我通常不太建议租客找律师，因为即便继续争取，租客也未必能拿回押金，还要付一笔律师费，不划算。省时省力的处理结果就是，和对方谈押金不要了，绝大多数中介公司拿了押金后就不再纠缠。就当吸取教训，下一次避免这种“坑”。

房子本身也是一道关。接的案子多了，我发现，越是漂亮的房子，越可能不安全。

之前我的“梦中情房”是复式Loft，装修好看，也适合拍照。现在，如果让我租房，我反倒更想找老破小，因为这类房子，是自家人长住过的，基本没甲醛，除非翻修时重新刷漆。这类房子，只要房龄不算太老，周边配套又齐全，地理位置也比较好，交通出行更方便。在我遇到的租房纠纷中，涉及到的老破小并不多。

我也形成了一套租房避“坑”指南：看房别只白天看，晚上也去一趟，夏天最好挑最热的中午，天一热，甲醛挥发得比较厉害，气味散发得也更明显。在不是那么热的情况下看房，如果闻到房子里有奇怪的香味，那么这很有可能是在盖住甲醛散发的气味。再跟上下楼的邻居打听打听，附近有没有工地、高架、港口这些动静大的建筑。

签合同时，对方嘴上答应月租多少、水电怎么算、押金怎么退，都要写进合同，哪怕附在后头的补充条款里也行。有些合同会反过来写一句“业务员口头承诺无效，以合同为准”，那他跟你吹得再天花乱坠也没用。把合同明确了，之后遇到问题，才好去主张。

不过房子挑得再仔细，最后碰上什么人，还是说不准。租房这件事，回归到本质，其实是大家怎么做人。我遇到过明知房屋有甲醛问题的房东，来咨询我是否可以让租客签免责声明来逃避法律责任；也见过发现房子有问题，就积极沟通，提供赔偿的房东，但租客却狮子大开口，还要房东提供额外赔偿的。

好租客遇到好房东，和好房东遇到好租客，都是可遇不可求的事情。在暂且还无法完全规避“坑”的情况下，对处于弱势地位的租客来说，我的建议是，遇到问题，不要先慌，更不要只顾着发泄情绪，只要积极行动，问题总归是有办法解决的。

电视剧《人生只租不卖》（资料图）

主播/郑子璇

剪辑/郑子璇

运营推广/钟静柔